Казус Гражданско право

КАЗУС
по гражданско право и граждански процес


На 01.08.1999 г. Карагьозов сключил като купувач и възложител писмен договор за предварителна продажба и строителство на апартамент в строяща се жилищна сграда с Дъбов. Цената, която Карагьозов трябвало да заплати на Дъбов, била уговорена изцяло и предварително в договора, а собствеността на имота следвало да се прехвърли на купувача в едномесечен срок от завършване на сградата. Срокът за изпълнение и завършване на строителството бил 2 години от сключване на договора, като в него била уговорена неустойка за забава. Поради забава от страна на доставчик на материали сградата била завършена с 3 месеца закъснение на 01.11.2001 г. Към този момент Карагьозов бил заплатил 80 % от уговорената цена. На 10.11.2001 г. Карагьозов отправил нотариална покана до Дъбов с искане да му бъде прехвърлена собствеността на апартамента, като изразил готовност за заплати оставащите 20 % от цената в деня на нотариалното изповядване на сделката, намалени с уговорената в договора неустойка за забавата от 3 месеца. В отговор на поканата Дъбов заявил, че ще прехвърли собствеността на апартамента само при положение, че получи изцяло оставащите 20 % от цената, тъй като не бил виновен за забавата, причинена от трето лице – доставчик на материали. Поискал също и допълнително плащане на още 15 % от уговорената цена, като се мотивирал с поскъпването на строителните материали и услуги по време на строителството. Между страните възникнал спор. На 05.12.2001 г. Карагьозов предявил иск против Дъбов с правно основание чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за обявяване на предварителния договор за окончателен. Исковата молба била вписана в Службата по вписванията на 10.12.2001 г. Междувременно Дъбов намерил втори купувач (Мазнев) на апартамента, прехвърлил му собствеността с нотариален акт на 20.12.2001 г. и същия ден му предал владението. Мазнев се нанесъл и заживял в апартамента.
По делото пред първата съдебна инстанция Дъбов оспорил иска и поискал от съда да го отхвърли, тъй като процесният апартамент бил продаден на трето лице и той не бил вече собственик. В случай, че не бъде уважено това му възражение, поискал съдът в решението си за обявяване на предварителния договор за окончателен да осъди Карагьозов да му заплати изцяло остатъка от уговорената цена в размер на 20 % от нея и допълнително поисканите от него 15 % оскъпяване по време на строителството. По делото била изслушана и приета като доказателство съдебна експертиза, съгласно която цените на строителните материали и услуги действително се били увеличили с 15 % по време на действие на договора. Първоинстанционният съд постановил решение, с което обявил предварителния договор за окончателен, като същевременно осъдил Карагьозов да заплати на Дъбов оставащите 20 % от цената, намалени с уговорената неустойка и още 15 % от цената поради поскъпването на строителните материали и услуги.
Решението на първоинстанционния съд било обжалвано и от двете страни с въззивни жалби. На 10.12.2004 г. въззивният съд постановил решение, с което отменил решението на първата инстанция като неправилно и отхвърлил изцяло иска на Карагьозов. Съдът приел аргумента на Дъбов, че предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, тъй като предпоставка за това е ответникът по делото -Дъбов да бъде собственик на процесния апартамент към момента на постановяване на съдебното решение. И тъй като Дъбов бил прехвърлил собствеността на 20.12.2001 г., съдебното решение не би могло да произведе вещен ефект и да замести несключения между страните окончателен договор.
Решението на въззивния съд било обжалвано от Карагьозов пред Върховния касационен съд (ВКС) с касационна жалба. На 15.01.2007 г. ВКС постановил решение, с което отменил решението на въззивния съд като неправилно и решил спора по същество, като обявил предварителния договор между Карагьозов и Дъбов за окончателен и осъдил Карагьозов да заплати на Дъбов оставащите 20 % от цената, намалени с уговорената неустойка, като не посочил в решението срок за това плащане. Искането за доплащане на 15 % от цената поради оскъпяване било отхвърлено със същото решение. Карагьозов разбрал за решението на ВКС на 10.02.2007 г. Снабдил се с препис от решението, отбелязал го в Службата по вписванията и на 20.02.2007 г. внесъл по банкова сметка на Дъбов определената в решението на ВКС сума за плащане.
На 01.03.2007 г. Карагьозов предявил срещу Мазнев, който живеел през цялото време от покупката на 20.12.2001 г. в апартамента, иск с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността (ЗС). Карагьозов поискал от съда да го признае за собственик на имота по отношение на Мазнев и да осъди последния да му предаде владението. Мазнев оспорил предявения иск и поискал от съда да го отхвърли, тъй като той бил придобил процесния апартамент още на 20.12.2001 г., а решението на ВКС било постановено на 15.01.2007 г. и няма обратна сила. В случай, че това му възражение не бъде уважено, Мазнев заявил, че се позовава на изтекла в негова полза придобивна давност, поради което искът на Карагьозов срещу него също следвало да се отхвърли като неоснователен на това основание.

Въпроси:
1. Направете правна характеристика на сключения между Карагьозов и Дъбов договор.
2. Какви материално-правни отношения се пораждат в казуса, между кои страни, на какви основания и какво е тяхното съдържание.
3. Дължи ли Дъбов неустойка за забава?
4. Налице ли са предпоставките за прихващане на дължимия остатък от цената с вземането за неустойка, ако такава се дължи?
5. Действителен ли е договорът за продажба, сключен между Дъбов и Мазнев, след предявяването на иска по чл. 19 от ЗЗД и вписването на исковата молба?
6. Каква е родовата и местната подсъдност на предявения иск по чл. 19 от ЗЗД?
7. Има ли правно значение вписването на исковата молба по чл. 19 от ЗЗД в случая, описан в казуса?
8. Правилно ли е решението на първоинстанционния съд и защо?
9. Правилно ли е решението на въззивния съд и защо?
10. Правилно ли е решението на ВКС и защо?
11. Основателни ли са възраженията на Мазнев по предявения срещу него иск по чл. 108 от ЗС?
12. Как бихте отговорили на предходния въпрос, ако Мазнев беше участвувал в делото между Карагьозов и Дъбов като помагач?

Допълнителни бонус въпроси:
1. Има ли възможност Карагьозов да съедини обективно иск за обезщетение за лишаване от ползването на апартамента в делото си срещу Мазнев едновременно с предявяване на иска по чл. 108 от ЗС? Ако отговорът е положителен, то за какъв период и от кой момент може да бъде заявена такава претенция?
2. С какъв друг правен способ за защита разполага Мазнев освен изложените от него в делото по чл. 108 от ЗС възражения, за да запази за себе си апартамента? Какво бихте го посъветвали да предприеме в тази насока, ако бяхте негов адвокат?